İzmir’de konut üretimi var ama mesele artık sadece üretim değil..

Türkiye’de konut politikalarına dair değer­lendirmelerde zaman zaman fazla İstan­bul merkezli kalabiliyoruz. Fiyatlar, kiralar, erişilebilirlik, arz yetersizliği… Tüm değerlen­dirmelerimizi önce İstanbul üzerinden yapı­yoruz. Bunun anlaşılır nedenleri var elbette. Oysa her şehrin kendi içinde ayrı bir konut hi­kayesi, ayrı bir dinamiği var.

Bu nedenle, yakın zamanda İzmir için hazırlanmış olan “İzmir’de Konut Arz-Talep Dinamiklerinin Analizi ve Konut İhtiyacının Belirlenmesine Yönelik Bir Model Önerisi” başlıklı çalışmayı özellikle kıy­metli bulduğumu söylemeliyim. İzmir Kalkın­ma Ajansı adına hazırlanan bu çalışma, Prof. Dr. Ö. Burcu Özdemir Sarı’nın yürütücülüğün­de; Prof. Dr. Nil Uzun, Doç. Dr. Esma Aksoy Khurami ve Simge Demirci’nin katkılarıyla ortaya konmuş. Hocalarımıza ve emeği geçen tüm uzmanlara teşekkür etmek gerekir.

Çün­kü bu rapor, İzmir’de konut meselesini sade­ce üretim rakamları üzerinden değil; erişilebi­lirlikten enerji yoksulluğuna, hane yapısından kullanım biçimlerine kadar geniş bir çerçeve­de ele alıyor. Raporun erişilebilirlik tarafı özel­likle dikkat çekici. 2024 itibarıyla İzmir Bölge­si’nde hanelerin %23,3’ü bütçesinin %30’un­dan fazlasını konut harcamalarına ayırıyor. Kiracılar tarafında tablo daha ağır. Hanelerin yaklaşık %48’i erişilebilirlik sorunu yaşıyor. En alt gelir grubunda ev sahipliği oranı %37,3’e kadar düşerken kiracılık %47,1’e çıkıyor.

Tüm ilçelerde haneler küçülmüş

Diğer taraftan, İzmir özelinde talebin yapı­sının da değiştiği muhakkak. 2014-2024 döne­minde İzmir’in tüm ilçelerinde ortalama hane büyüklüğü küçülmüş. Nüfus artmasa bile ha­ne sayısı artıyor. Seferihisar’da %100’ü aşan bir artış var. Menemen, Torbalı, Menderes, Urla… Hepsinde ciddi sıçramalar görülüyor. Kent büyümüyor sadece. Bölünüyor. Daha kü­çük parçalara ayrılıyor. Tek kişilik haneler ar­tıyor, tek ebeveynli yapılar artıyor, geleneksel aile yapısı çözülüyor. Konut talebi de buna gö­re şekil değiştiriyor.

Ama mevcut stok bu deği­şimi yakalayamıyor. Arz tarafına baktığınızda ilk anda bir sorun yok gibi görünüyor. Üretim var. Hatta 30 ilçe içinde sadece Bornova’da ye­ni konut üretimi hane artışının gerisinde kal­mış. Ama bu fotoğraf yanıltıcı. Çünkü sayı ile ihtiyaç aynı şey değil. İzmir’de mevcut konut stokunun %90’ı 3 ve 4 odalı. 1-2 odalı konutla­rın payı sadece %6,5. Buna karşılık hanelerin %38’i 1 ve 2 kişiden oluşuyor. Yani ortada açık bir uyumsuzluk var. Konut var ama ihtiyaca uygun konut yok. Sorun bununla da sınırlı de­ğil. Bazı ilçelerde küçük haneler artarken bü­yük metrekareli konut üretimi devam ediyor.

Urla, Kiraz, Ödemiş, Beydağ gibi örnekler var. Bazı ilçelerde ise tersine bir eğilim var. Hane yapısı daha kalabalık olmasına rağmen küçük metrekareli konut üretimi öne çıkıyor. Bu da ileride yoğunluk sorununu büyütecek bir ya­pı oluşturuyor. Yani mesele sadece arz eksik­liği değil. Arzın niteliği de sorunlu. İkincil ko­nut konusu da dikkat çekici. İzmir’de bu artık klasik yazlık meselesi değil. Özellikle kıyı hat­tında konutun kullanım biçimi değişiyor. Sel­çuk’tan Güzelbahçe’ye uzanan hat boyunca farklı bir piyasanın oluştuğu görülüyor. Bazı konutlar yılın bir bölümünde kullanılıyor, bir bölümünde boş kalıyor. Uzaktan çalışma, ula­şım olanakları, yaşam tercihlerinin değişme­si… Hepsi bu yapıyı etkiliyor.

Aşılamayan bir sorun

Gecekondu ve dönüşüm meselesi de hala aşılamayan bir sorun. Bu alanları sadece geç­mişin bir kalıntısı gibi görmek yanıltıcı olur. İzmir’de bu bölgeler hala sosyal kırılganlıkla­rın, mülkiyet tartışmalarının ve dönüşüm bas­kısının odağında. Özellikle merkezi ilçelerde dönüşüm ihtiyacı ile sosyal konut ihtiyacının birlikte ortaya çıkması tesadüf değil.

İhtiyaç tarafına gelince tablo daha da ağır­laşıyor. Önümüzdeki 25 yılda yaklaşık 985 bin yeni hanenin oluşması bekleniyor. Buna yak­laşık 380 bin konutluk dönüşüm ihtiyacı ekle­niyor. Toplamda 1 milyon 365 bin konutluk bir gereksinim ortaya çıkıyor. Üstelik yüz binler­ce hane için erişilebilirlik sorunu devam ede­cek gibi görünüyor.

Bu büyüklükte bir ihtiya­cın sadece piyasa dinamikleriyle çözülmesini beklemek gerçekçi değil. Son bir şey. Bu çalış­manın bence en değerli tarafı ise konutun sa­dece bir üretim meselesi olarak görülmemesi. Rapor konut piyasasını gelirle, değişen hane yapısıyla, kullanım biçimiyle birlikte okuyor. Bu bakışın önemli olduğunu düşünüyorum. Çünkü konu aslında sadece konut değil. Kim nerede, nasıl yaşayabiliyor meselesi. Rapor­da emeği geçenlere tekrardan teşekkürlerimle.

(Kaynak: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in 9 nisan tarihinde kaleme aldığı makalesi)