Konut piyasası denge arayışında..

Türkiye konut piyasası son birkaç yıldır hızlı fiyat hareketleri, değişen kredi koşulları ve arz tarafındaki dalga­lanmalar arasında yeni bir denge arıyor.

Son dö­nemde konut piyasasına ilişkin basında yer alan değerlendirmelerin çoğu oldukça keskin başlık­lar üzerinden yapılıyor. Bir tarafta satış adetle­rinin rekor kırdığını söyleyenler var. Diğer ta­rafta fiyatların reel olarak negatifte kaldığına dikkat çeken analizler. Oysa konut piyasası tek bir gösterge üzerinden okunabilecek kadar ba­sit bir alan değil ki. Mevzuat düzenlemeleri, fi­yatlar, krediye erişim, kira dinamikleri ve yeni üretim aynı anda değerlendirilmediğinde orta­ya çıkan tablo çoğu zaman eksik kalıyor. 2025 yılı verileri de tam olarak böyle bir karmaşık ge­çiş dönemine işaret ediyor.

Bu tabloyu anlamak için ilk bakılması gere­ken alan konut fiyatlarının nominal seyri ile reel değer arasındaki fark. Yüksek enflasyon dönemlerinde fiyatların nominal olarak yük­selmesi çoğu zaman piyasanın güçlü olduğu yö­nünde bir algı yaratıyor. Ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında tablo farklı bir noktaya ev­riliyor. 2025 yılı sonunda konut fiyat endeksi­nin nominal olarak yaklaşık %28 civarında art­tığı görülüyor. Buna karşılık enflasyondan arın­dırılmış veriler incelendiğinde reel fiyatların hala negatif bölgede kaldığı anlaşılıyor. Reel ko­nut fiyatları yıl sonunda yaklaşık %1,5 oranında gerilemiş durumda.

Kredili satışlarda hareketlenme

2025 yılında piyasada dikkat çeken bir diğer gelişme kredili satışlardaki hareketlenme oldu. Kredi koşullarının sıkılaştığı son dönemde kre­dili satışların toplam satışlar içindeki payı hızla gerilemişti. 2020 yılında konut satışlarının yak­laşık %38’i kredi kullanılarak yapılırken bu oran 2024 yılında yüzde 11 seviyesine kadar düşmüş­tü. 2025 yılında ise kredili satışlarda yeniden bir toparlanma görüldü. Yıllık bazda yaklaşık %50’ye yakın bir artış gösterdi ve toplam satışların %15’i kredili olarak gerçekleşti. Bu gelişme konut tale­binin yeniden canlanmasında finansmana erişi­min belirleyici rolünü bir kez daha ortaya koydu.

Konut piyasasında sıkça tartışılan bir diğer başlık ise yabancı yatırımcıların etkisi. Özellik­le 2021 ve 2022 yıllarında yabancılara yapılan konut satışlarının hızlı artışı bu konuda güçlü bir algı oluşturmuştu. Ancak son yıllarda ortaya çıkan veriler bu etkinin giderek sınırlı hale gel­diğini gösteriyor. Yabancılara yapılan konut sa­tışları 2022 yılında yaklaşık 72 bin adet ile zir­veye ulaştıktan sonra belirgin bir gerileme süre­cine girdi. 2025 yılında ise bu rakam yaklaşık 23 bin adet seviyesinde gerçekleşti. Yabancı alıcı­ların toplam satışlar içindeki payının %4,5 se­viyesinden yaklaşık %1,3 seviyesine gerilediği görülüyor. Bu tablo konut piyasasındaki hareke­tin esas olarak iç talep tarafından şekillendiğini açık biçimde ortaya koyuyor.

2025 yılında kira piyasasında da dikkat çeki­ci bir değişim yaşandı. Son yıllarda kira fiyatla­rında görülen sert artışlar hem kiracılar hem de politika yapıcılar açısından ciddi bir sorun ha­line gelmişti. Özellikle 2023 yılında kira artış oranlarının bazı dönemlerde %120’nin üzerine çıktığı görülmüştü. 2025 yılı boyunca kira artış hızında belirgin bir yavaşlama başladı ve yıl so­nunda kira enflasyonu %36 civarında gerçekleş­ti. Bu oran hala oldukça yüksek olmakla birlikte kira piyasasında en azından artış hızının kırıldı­ğı bir döneme girildiğini gösteriyor.

Piyasanın geleceğini anlamak açısından üre­tim tarafındaki gelişmeler de önemli sinyaller veriyor. 2025 yılında yapı kullanım izinleri, ya­ni tamamlanan konut sayısı, önceki yıla kıyas­la büyük bir değişim göstermedi. Buna karşılık yeni verilen yapı ruhsatlarında belirgin bir artış yaşandı. Konut yapı ruhsatları yıllık bazda yak­laşık %30 oranında arttı ve 1,1 milyon seviyele­rine ulaştığı görüldü. Bu gelişme önümüzdeki dönemde piyasaya girecek yeni konut arzının artabileceğine işaret ediyor.

Türkiye’de konut piyasasının önümüzdeki dö­nemde hangi yöne gideceği büyük ölçüde kredi koşulları, yeni konut arzının devreye girme hızı ve kira piyasasında oluşacak denge ile şekillene­cek. Ancak mevcut veriler, son yıllarda yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından piyasanın daha sürdürülebilir bir denge arayışına girdiğini gös­teriyor. Gürültünün biraz azaldığı, verinin da­ha sakin konuşmaya başladığı bir döneme doğru ilerliyoruz, tabi jeopolitik riskler imkan verirse…

(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in 12 martta yayınlanan “Konut piyasasında 2025: Gürültünün altındaki gerçekler” başlıklı makalesi)