İstanbul’da 15 bin adet kiralık sosyal konut için ilk adım atıldı. Pilot bölge belirlendi, yüklenici firmayla süreç başlıyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un açıklamalarına baktığımızda ilgili kiralık konut projeleri Avrupa ve Anadolu yakasında olacak. Bu konutlar 3 yıllığına kiralanacak. Kira bedeli bölge rayiç bedelinin yarısı olacak.
Evler 3 yıl süre ile kiralanacak. 3 yılın ardından yeni kira bedeli belirlenecek ve bu konutlardan belirlenen kriterlere uygun vatandaşlar faydalanabilecek. Ama bu açıklamanın asıl önemi, kamunun konut politikalarına artık sadece “satış odaklı” değil, “kira odaklı” bir pencereden de bakmaya başladığını göstermesi.
Türkiye’de konut üretimi yıllardır satış gelirine endeksli yürüyor. Ön satış yapılıyor, oradan gelen gelirle inşaat devam ediyor. Ama kiralık sosyal konut projesinde ise önden böyle bir kaynak yaratma imkânı yok. Kiracı profilinin gelir seviyesi düşük, kamu ise her projeye doğrudan bütçe desteği veremez. Dolayısıyla kiralık konut üretiminde en kilit nokta sadece inşaat yapmak değil, bu yapıyı finanse edebilecek sürdürülebilir bir model kurmak. Aksi durumda, TOKİ’nin kiralık konut üretimi sürdürülebilir olmaz ya da sadece TOKİ ile sınırlı kalır.
İşte burada Build-to-Rent (B-t-R) dediğimiz model devreye girmeli. B-t-R içerisinde konutlar baştan satılmak için değil, yalnızca kiralanmak için üretiliyor. Ve en kritik fark da burada başlıyor: Geliştirici firma, satıştan değil, kira gelirinden kazanç sağlıyor. Finansman da bu kira akışına dayanıyor. Yani daha proje aşamasında iken, ileride oluşacak kira gelirleri temlik edilerek menkul kıymet ihraç ediliyor. Yatırımcı bu menkule yatırım yapıyor; geliştirici ise bu kaynakla projeyi inşa ediyor.
Bu modelin dünyadaki örnekleri dikkat çekici. Yakın zamanda Belirttiğim gibi, ABD’de yalnızca bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Arbor Realty Trust, Build-to-Rent teminatlı 6.500’den fazla birim üzerinden 802 milyon dolarlık menkul kıymet ihracı yaptı. Bu işlem, kira gelirlerinin ne ölçüde bir finansman aracına dönüşebileceğini somut şekilde gösteriyor. İngiltere’de ise emeklilik fonları, sigorta şirketleri B-t-R portföylerine yeni bir varlık sınıfı olarak yaklaşıyor. Bizde neden olmasın? Türkiye’nin kiralık sosyal konut gündemi, tam da böyle bir finansal mimariyle desteklenirse kalıcı etki yaratabilir.
Türkiye’de bu işin zemini hazır aslında. Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ) gibi inanılmaz iyi bir yapı var. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF) regülasyonu mevcut. Kurumsal yatırımcılar, sabit kira akışına dayalı menkul kıymetlere ilgisiz değil. Kısacası, yapı taşları bir araya getirilebilirse, erişilebilir kiralık konut üretimi sadece kamuya yük olmayan bir sosyal program değil; aynı zamanda sermaye piyasasıyla entegre bir finansman çözümüne dönüşebilir.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr Ali Hepşen‘in “Kiralık sosyal konutlar için yeni bir finansman hikâyesi gerek” başlıklı makalesinden alıntıdır)
