Türkiye’de gayrimenkul finansmanın geleceği..

Türkiye’de gayrimenkul piyasası uzun yıllar­dır ağırlıklı olarak bankacılık sistemi üzerin­den fonlanıyor. Konut kredisi, ticari gayrimenkul kredisi, proje finansmanı…Ancak son beş yılda yaşanan yüksek enflasyon, faiz dalgalanmaları ve makroihtiyati tedbirler, bu klasik modelin sınır­larını net şekilde gösterdi.

Özellikle geçen hafta­ki yazımda da belirttiğim gibi, özellikle BDDK’nın Ağustos 2023 tarihinde almış olduğu kredi sıkı­laştırıcı tedbirlerin devamında, bireysel tarafta finansal kaldıraçtan faydalanma imkanı neredey­se sıfırlandı. Dolayısıyla sektör, “tek kanallı” kre­di finansmanından çok kanallı, sermaye piyasası destekli modellere geçmek zorunda. Eski alışkan­lıkların devam edeceğini düşünen geliştirici var­sa, şimdiden yanıldığını söylemeliyim.

Bugün, gayrimenkul finansmanının geleceğini konuşurken, yalnızca kredi maliyetlerinden ya da faiz oranlarından bahsetmek yetmez; ürün çeşitli­liği, yatırımcı tabanı, erişilebilirlik, veri şeffaflığı ve kurumsal yönetim gibi konuları detayda konuş­mamız gerekiyor.

Sermaye piyasasında gayrimenkule dayalı ürünler

Sermaye piyasalarının, gayrimenkul finansma­nında taşıdığı potansiyel uzun zamandır biliniyor; fakat bu potansiyelin reel sektöre yansıması hâlâ sınırlı. Konuların detaylarını defalarca yazmış­tım; özellikle gayrimenkul yatırım fonları (GYF), gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları, varlığa dayalı menkul kıymetler ve önümüzdeki dönemde görmeyi arzuladığımız “gayrimenkule dönüştürülebilir tahvil” gibi yeni nesil araçlar, bu dönüşümün öncüleri.

Burada kritik olan, ürün kurgusunun yatırım­cıya güven vermesi. Örneğin, GYF’lerde şeffaf değerleme, düzenli raporlama ve yatırımcı çıkış mekanizmaları güçlü tasarlanmadığında, piyasa ilgisi kısa vadede sönüyor. Ya da gayrimenkul ser­tifikasında gerçekten ev sahibi olmak isteyen ya­tırımcının, fiili olarak o evin sertifikalarına ulaşa­madığı bir sistem, ne kadar iyi tasarlanmış olursa olsun, eksiklerini beraberinde taşır. Türkiye’nin, bu ürünleri yalnızca mevzuat düzeyinde değil, ya­tırımcı deneyimi odaklı geliştirmesi gerekiyor.

Kentsel dönüşümün finansmanı

Geçtiğimiz hafta sonu KENTSEV’in bir organi­zasyonunda kentsel dönüşümün finansmanı kap­samında konuşurken; kentsel dönüşüm, sadece teknik bir inşaat süreci değil; aynı zamanda büyük ölçekli bir finansman ihtiyacı olduğundan bahset­miştim. Kaynak doğru bulunamayınca, ilerleme olmuyor maalesef. Çünkü, mevcut finansal kurgu­da mali yük büyük ölçüde hak sahipleri ve yükle­niciler üzerinde. Oysa, dönüşümü finanse etmek için proje bazlı GYF’ler, yeşil/sosyal tahviller, dö­nüşüm odaklı ipotek finans kuruluşları gibi araç­lar devreye alınabilir.

Örneğin, enerji verimliliği yüksek ve iklim dos­tu binalara yönelik sertifikalı tahvil ihracı, hem uluslararası fon akışını artırabilir hem de Türki­ye’nin Paris Anlaşması taahhütlerine uyumunu hızlandırabilir. Bu alanda TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun liderliğinde geliştirilecek hibrit finans­man modelleri, dönüşüm sürecini daha erişilebi­lir kılabilir.

Kreditör gözüyle gayrimenkul ve konut kredileri

Bankalar açısından ise gayrimenkul finansma­nı, yüksek hacim ama uzun vadeli risk anlamına geliyor. Özellikle faizlerin oynak olduğu dönem­lerde, kredi verme iştahı hızla düşüyor. Ya da yasal kısıtlamalar, kredi kullandırım miktarlarını etki­leyebiliyor. Ayrıca, kreditör gözüyle en kritik un­sur, teminat değeri ve likiditesi. Gayrimenkulün doğru değerlenmesi, kredi risk yönetiminin temel taşı. Bu noktada değerleme uzmanlarının raporla­rı yalnızca yasal zorunluluk değil, aynı zamanda riskten korunma aracı.

Vatandaş gözüyle erişilebilirlik ve finansman

Vatandaş açısından asıl mesele, “nasıl finanse ederim?” sorusu. Yüksek faizler, artan inşaat ma­liyetleri ve gelir-fiyat makasının açılması, konuta erişimi zorlaştırıyor. Bu noktada, tasarruf temelli modeller, paylı mülkiyet, aşamalı konut edinimi, yapı tasarruf sandıkları, kira öde & sahip ol sis­temleri ve kooperatif tabanlı çözümler devreye gi­rebilir. Vatandaşın beklentisi sadece düşük mali­yetli kredi değil; öngörülebilir ödeme planı ve gü­venilir proje. Aksi hâlde, finansman imkânı olsa bile risk algısı nedeniyle talep erteleniyor.

Sonuç

Türkiye’de gayrimenkul finansmanının geleceği, bankacılık odaklı klasik sistemin yanında sermaye piyasası araçları, yeşil finansman modelleri, esnek kredi yapıları ve alternatif mülkiyet çözümleri ile şekillenmeli. Görünen o ki, kredi verenin, yatırım­cının ve vatandaşın aynı masada buluştuğu, çok ka­nallı ve şeffaf bir finansman ekosistemi, önümüz­deki dönemin en kritik rekabet avantajı olacak…

(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Türkiye’de gayrimenkul finansmanın geleceği” başlıklı makalesi)