Gayrimenkul sertifikaları küçük yatırımcı için fırsat mı?

Gayrimenkul sertifikası, bir yandan birey­sel yatırımcılar için erişilebilir birikimli edinim modeli, diğer yandan geliştirici şirket için alternatif, maliyetsiz bir finansman aracı olarak malum olduğu üzere yeniden gündem­de.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun onayıyla hayata geçirilen yeni ihraçta, Emlak Konut GYO’nun Başakşehir’de geliştirdiği Dam­lakent projesi sertifikaya konu edildi. 7,59 TL’den borsada işleme açılan ürün, toplamda 726.719 yurt içi bireysel (%74,4) ve kurumsal (%25,6) yatırımcı tarafından satın alındı.

Sertifika, ilk haftalarında piyasa dinamizmi­ni ararken, izleyen günlerde fiyat 6,10 TL’ye ka­dar geriledi (15.09.2025 Kapanış Fiyatı). Halka arz değerinin %20 altında bir seviyeye düşül­dü. Ancak bu fiyat hareketini anlamlandırmak için yalnızca yatırımcı psikolojisini değil, ge­liştirici tarafındaki finansal stratejiyi ve ku­rumsal davranışı da dikkate almak gerekiyor.

Küçük yatırımcı için fırsat mı?

Sertifika fiyatındaki düşüş, özellikle birey­sel yatırımcılar için “düşük fiyattan konut edinme fırsatı” gibi görünse de, pratikte işler daha karmaşık. Sertifika sistemi iki farklı ya­tırımcı tipi arasında kurulur: Asli edimciler (yani yeterli sertifika toplayarak konut sahi­bi olmak isteyenler) ve tali edimciler (yani ge­tiri ya da alım-satım amacıyla piyasada bulu­nanlar). Sertifika fiyatı düştüğünde asli edim­ci heyecanlanabilir; ama “daha da düşer mi?” kaygısıyla alımını erteler. Tali edimci ise, za­rarına satış yapmak istemediği için pozisyo­nunu korur. Sonuçta sertifika arzı azalır, liki­dite düşer, konut edinimi zorlaşır. Yani sistem teorik olarak çalışsa da, fiili olarak zora girer.

Kurumsal yatırımcı ne düşünüyor?

Takas verileri bu noktada önemli bir gös­terge sunuyor. Halka arzda yatırımcıların %25,6’sını oluşturan yurt içi kurumsal yatı­rımcıların bazılarının süreç içinde pozisyon­larını azalttığı görülüyor. Bu noktada özellik­le kamu bankaları aracılığıyla yapılan alım ve satımlar dikkat çekici. Örneğin, 15 Eylül iti­bariyle baktığımızda Ziraat Yatırım ve Vakıf Yatırım ağırlıklı satıcı konumundayken, Halk Yatırım önemli bir alıcı olarak öne çıkıyor. Ancak burada basit bir “satıyorlar” ya da “gü­ven azaldı” çıkarımı yapmak da yanıltıcı olur.

Çünkü kamu aracı kurumları hem bireysel hem kurumsal yatırımcılar tarafından kulla­nılan geniş hacimli kurumlardır. Ziraat ve Va­kıf üzerinden yapılan satışlar, bireysel yatı­rımcıların bu kurumlar aracılığıyla yaptığı iş­lemler olabilir. Diğer yandan, Halk Yatırım’ın aldığı pozisyon kamu adına yapılan stratejik bir dengeleme hamlesi de olabilir. Bu nedenle kamu kurumsal oyuncuların davranışını yo­rumlarken niyet değil, etkiler üzerinden de­ğerlendirme yapmak daha sağlıklı olur.

Sonuçta bu hareketlilik, bazı kurumsal ya­tırımcıların (özel ya da kamu) bekledikleri fiyat performansını görememeleri sebebiy­le pozisyon azaltması olarak okunabilir. An­cak aynı anda bazı kurumsal yapıların pozis­yon artırması da “belirsizlik ortamında denge arayışı” şeklinde yorumlanabilir. Bu da gayri­menkul sertifikalarının henüz net fiyat den­gesine ulaşmadığını ve yatırımcı davranışla­rının bir süre daha çift yönlü dalgalanma gös­terebileceğini düşündürtmektedir.

(Kaynak: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Gayrimenkul sertifikasında fiyat, finansman ve kurumsal davranış” başlıklı köşe yazısından alıntıdır)