Nisan–Haziran 2025 dönemine ait yapı izin istatistikleri, yeni konut üretimi için alınan ruhsatların sınırlı bir artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Yani gelecek dönemde arzın belirgin şekilde artmasını beklemek zor. Bunun üzerine inşaat maliyet endeksi Haziran 2025’te yıllık bazda yüzde 70’e yaklaşan bir artış kaydetti. Malzeme fiyatlarındaki hızlı yükseliş, işçilik maliyetlerindeki artışla birleşince, yeni projelere başlamanın yükü ağırlaşıyor.
Dolayısıyla üreticiler için tablo zor: Bir yandan talep düşüyor, diğer yandan maliyetler hızla artıyor. Bu çifte baskı, konut arzının kısa vadede genişleyemeyeceğini gösteriyor.
TCMB’nin yılın son çeyreğinde faiz indirimi yönünde adım atacağına dair güçlü beklenti var. Politika faizinde yaşanacak olası bir gevşeme, bankaların fonlama maliyetlerini aşağı çekecektir. Teoride bu durum konut kredisi faizlerine de olumlu yansır; ancak Türkiye pratiğinde bunun her zaman birebir ve eş zamanlı olmadığını biliyoruz.
Örneğin geçtiğimiz yıllarda politika faizinde yapılan indirimler, konut kredi faizlerine çoğu zaman 2–3 ay gecikmeyle ve sınırlı oranda yansımıştı. Bankalar, hem kaynak maliyetlerini hem de regülasyonlardan kaynaklı yükümlülüklerini göz önünde bulundurarak kredilerde hızlı bir gevşemeye gitmedi. Bugün de benzer bir tablo söz konusu.
Üstelik BDDK’nın 2023 Ağustos’unda uygulamaya koyduğu kredi daraltıcı tedbirler hâlâ yürürlükte. Bankaların kredi tahsis kriterlerini sıkılaştıran, teminat ve oranlarda daha temkinli hareket etmelerine neden olan bu düzenlemeler, faizler düşse bile krediye erişimi sınırlı kılıyor. Dolayısıyla politika faizindeki indirim, piyasanın beklediği ölçüde bir canlanma yaratamayacak.
Bu nedenle, 2025 sonunda TCMB’nin faiz indirimi konut piyasasında sınırlı bir psikolojik etki yaratabilir; ancak reel anlamda satış adetlerine hızlı ve güçlü bir yansıma yapması beklenmemeli.
Bir yanda maliyet ve arz sıkıntısı, diğer yanda finansmana erişimdeki darboğaz… Bu denge, Eylül 2025’e girerken piyasayı “durağan ama kırılgan” hale getiriyor. Fiyatlarda ani bir düşüş beklemek gerçekçi değil; çünkü maliyet artışları üreticiyi yüksek seviyede tutmaya zorluyor. Ancak satış adetlerindeki daralma, piyasanın genişleme kapasitesini ciddi biçimde kısıtlıyor.
Bu tabloyu belki de şöyle okumak gerekir: Konut piyasası ne tamamen canlı ne de tamamen durgun. Bir tür “bekleme odasında” diyebiliriz. Alıcı ve satıcılar, ekonomik belirsizliklerin netleşmesini beklerken piyasadaki işlem hacmi sınırlı kalıyor.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Konut piyasası eylülde ‘bekleme odasında’” başlıklı makalesinden alıntıdır)
