Uluhan Grup İcra Kurulu Başkanı Tanju Bilgen emlakdream.com’a mütekabiliyet ve kentsel dönüşüm yasalarını anlattı.
Tanju Bey yasaların sektöre yansıması nasıl oldu?
Her ikisi de beklediğimiz yasalardı.Mütekabiliyet özellikle yurt dışı satışlarımızda çok önem verdiğimiz bir konudur.Biz artık Türki Cumhuriyetlere ,Ortadoğu ülkelerine satış yapabilir olacağız.Şu ana kadar satışlarımız devam ediyordu fakat tapularını veremiyorduk.Şimdi artık tapularını vermeye başlayacağız.Yabancı müşterilerimize da hep bu kanunun çıkacağını söyledik.Kanunun çıkmasıyla arkamızda devletimizin desteği olmuş oldu.Bizler de yalancı çıkmadık.Satış yaparken de söylemiş olduğumuz şeyler realize oldu.Metrekaresi çok küçük olan ülkeler var .Mesela Katar.Üsküdar kadar yüzölçümü var.:Mütekabiliyet karşılıklılık ilkesini getiriyor..Katar o kadar küçük bir ülke ki kimseye yer vermesi mümkün değil.Toprakları yok.Fakat Katar’da ciddi bir sermaye var..Katar vatandaşı gelip Türkiye’den mal alamıyordu.Mecburen şirket kuruyorlardı.Bunun gibi birçok ülke var.Bazı doğu blokundan ayrılan ülkelerde tapu kadastro sistemi enteresan.Onlarda mülk satın alamıyorsunuz.Yerin irtifa ,kullanım hakkını alabiliyorsunuz.Hala da bu yasalar geçerli.Tapu sistemi kurulmamış.Biz onlardan yer alamıyoruz.Habuki onlar Türkiye’den yer almak istiyor.Bu yasayla bunun da önü açılacak.Katar Kuveyt,Birleşik Arap Emirlikleri,İran,Irak,Suudi Arabistan,Türki Cumhuriyetler,Kazakistan,Türkmenistan,Ermenistan,Gürcistan,Azarbaycan çok önemli.Bu ülkeler hep bizim satış yapabileceğimiz yerler..
En az bir yıl oturma izni olmalı
Şimdiye kadar olan satışlarımızda şu taahhütte bulunduk.Bu kanun çıkmazsa biz size şirket kurarız..Şirketin üzerine alırız dedik.Bu da yürütmesi zor bir iş hem takibi kolay değil,hem de ek masraflar getiriyor.Şu anda bunu geçmiş olduk.Böylece ciddi bir yatırım Türkiye’ye gelmeye başlıyor..Mütekabiliyette beklenen yönetmelik ve düzenlemeler var.Bunlar yakın zamanda olacak.Çevre ve şehircilik Bakanımız Erdoğan Bayraktar “Üç aylık oturma izni süresi vereceğiz”dedi.Bunun daha da uzatılmasını arzu ediyoruz.Eğer bir yabancı Türkiye’ye mülk satın almaya geliyorsa en az bir yıl oturma izni olması lazım ki Türkiye’de mülkü olmasının bir avantajı olsun..Burada da suistimallere engel olmak için belki belli metrekare veya belli değerler söz konusu olabilir.Denilebilir ki yüz bin liralık daiere alan bir yıl 250 bin liralık daire alana da bir buçuk yıl oturma izni süreleri getirilebilir.Yatırıma bağlı oturma süresi verilebilir.Biliyorsunuz ki Kanada ‘da 400 bin dolarlık yatırım yapıp onun belli bir süre orada kalmasını taahhüt ettiğinizde incelemeler sonucu size vatandaşlık hakkı veriyorlar.Benzeri bizde de olabilir.Aldığı mülkü 5- 10 yıl üstünde tuttuğu zaman süresiz oturma izni yada vatandaşlık hakkı vermek gibi bir takım avantajlar getirilebilir.Bu uygulamalar ülkemize katkı yapar.Yabancı yatırımcıyı çekmemizde avantajlı olur. Aktif olan ve önemli kaynakları olan o kişilerin gelip yerleşmesi bizim vatandaşımız olması , Türkiye’nin finans merkezi olarak görmelerini de sağlar.O bakımdan kanunun daha da detaylandırılmasını bekliyoruz.
Kentsel dönüşümle ilgili üzerinde yeteri kadar çalışılmadan çıktığı ,aceleye geldiği yönünde tartışmalar var siz ne düşünüyorsunuz?
Sektörün ikinci en önemli beklediği yasa olan kentsel dönüşüm Afet Yasası’na dayalı olarak çıkarılıyor.Bence beklenmemesi lazımdı.Ben destekliyorum.Doğru oldu.Mevcut haliyle de gayet başarılı.Kanunlar illa tüm ayrıntıları düzenlemesi gerekmiyor.Kanunlar bize yol haritasını veriyor.Daha sonra açıklanacak yönetmeliklerle bu konu daha netleşebilir.Biz nihayetinde sivil olarak çalışan ve kendi çalışma alanımzda belli ticari prensiplerle hareket eden firmalarız..Biz bu konudaki çalışma prensiplerini kendimiz oluşturabiliyoruz.Kanunlara uygun olmak kaydıyla .Türkiye’de Borçlar Kanunu var ,Ticaret Kanunu var, İmar Kanunu var Belediyeler Kanunu var,tüm bunlar geçerli.İlave olarak Kentsel Dönüşüm Kanunu da geldiği zaman ciddi bir çerçeve çizilmiş oluyor.Biz rahatlıkla bu çerçevenin içerisinde belli alanları kentsel dönüşüme tabii olmak üzere yapılandırabiliriz..Burada belediyeler ve Çevre ve şehircilik Bakanlığına önemli görevler düşüyor.Brokrasi burada özellikle kentsel dönüşüme tabii olacak alanların imar düzenlemelerini yapmak durumunda .Eğer belediyeler yapmazsa imar müdürlükleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı olarak yapıyor.Böyle olması da doğal .Eğer bizim Türkiye satına yayılmış belediyelerimiz olmasaydı,imar müdürlükleri,şehircilik bakanlığı ajansları ofisleri olmasaydı belki zor olabilirdi.Tüm bu organizasyonlar başında müdürleriyle var.Yapılacak şey firmaların toprak sahipleriyle bir araya gelip tekliflerini yapmaları.Teklifler belediyelere yapılacak.Belediyede belli bir sürede netice alınamazsa imar müdürlüklerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edilecek ve onlar da bunu en kısa sürede neticelendirecek.Burada kentsel dönüşümün belli bir formasyonu sağlaması lazım.Sizin on daireli bir apartmanınız var.Burayı yıkıp yenisini yapacaksınız ama buna maddi gücünüz yok.Bu durumda müteahhit devreye girecek.İmar artışı isteyecek.10 daireyi 15 daire yapın oradaki 5 daire kardan hem sizin dairelerinizi yaparım,hem de para kazanmış olurum diye bakacak. Bunun başka bir çaresi yok.Mevcut şehirleri yeniden yapılandırmak istiyorsanız belli bir imar düzenlemesi yapmak mecburiyetiniz var.Eğer yapmazsanız bu binalar bir süre sonra doğal olarak yıkılacak ve yerlerine yüksek binalar yapılacak.Pratikte de öyle değil mi? İstanbul’un merkezine baktığınızda Maslak Zincirlikuyu bölgelerinde küçük binalar yıkılıyor yerine büyük kuleler dikiliyor.Kanun bunu daha yapısal bir hale getiriyor.Eper var olan imar durumunun aynısını vereceğiz derlerse planın yürümesine imkan yok.Sistem çalışmaz.Sistem yetkiyi belediyelere veriyor.Artı olmazsa ben kendim bakarım diyor.Her vakayı da kendi içindeki şartlara göre değerlendiriyor.Bence doğrusu da bu.Her bölgenin fiyatı farklı bu fiyatı da emlak vergilerinden dolayı en iyi belediyeler biliyor.O bölgenin oturmuş bir standardı var.Nişantaşı’nda bir konutun metrekare fiyatı üç bin lira iken Ümraniye’de bin beşyüz lira Esenyurt’ta bin lira .Bu şartlar altında verilecek olan imar durumunda ,ilave ek imar ,ek kat yapabilme miktarını da belediyeler belirleyebilir.Eğer şöyle bir şüphe olursa bu iş ekstra bir rant mı getirecekdiye rantın ne demek olduğuna bakmak lazım.Burada aslında bir neticeye gidiliyor.Kentsel dönüşüm yapılıyor.Bunu ticaret erbabı yapacaksa buradan para kazanması lazım.Para kazanmadan bunu ticaret erbabının yapmasına imkan yok.Para kazanmadan yapacaksa devlet mi yapacak ?Bu da mümkün değil.Vatandaşın bunu finanse etmesinin imkanı yok.Yine eski durum olur.Deprem olsun her yer yılıksın sonra insanlar ne yaparsa yapsın.Kanun bunun önüne geçiyor.
İnşaat firmalarına iş düşüyor
Buranın yıkılıp yeniden yapılması için aranan çoğunluğu 2/3’e getiriyor.İmar dönüşümü gerektiren yerlerde de bu teklifi hazırlayıp belediyelere ve imar müdürlüklerine veriyorsunuz.Burada inşaat firmalarına iş düşüyor.Belli kentsel dönüşüm projelerini başlatmaları gerekiyor.Firmalar ben önümü göreyim bakalım ne olacak ona göre hareket ederim düşüncesinde olmamalı.Projeler başladıktan sonra aksaklıklar gözükür ve ona göre de çözümler bulunur.Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’ın bu konuda çok net ifadesi var.’Bu konuda yürütme yeterli iradeye sahip.Ben bunu yapacağım.’ diyor.Bunu dediği zaman da yetki kullanacaktır.Önüne birtakım vakalar getirmek lazım kanunun işleyişi için.İmar planlarında yollar belli ,oradaki yoğunluklar da belli istenilen şey o bölgenin kaldırabileceği kadar yoğunluk olmak zorunda. Olmazsa o zaman kentsel dönüşüm olmuyor.Kensel dönüşüme ihtiyaç olan yerler Maslak gibi yoğunluğun olmadığı yerler.Ataşehir’deki yoğunluğa bir de Erenköy’deki yoğunluğa bakalım.Erenköy Ataşehir’e göre yoğunluğu daha az.Orada bir firsat olabilir.
Tanju Bey Esenyurt bölgesindeki sıkıntılar ne zaman bitecek?
Bizim inşaatımız Babil Kuleleri şu anda devam ediyor.Büyükşehir belediyesi ile Esenyurt belediyesi arasında birtakım imar düzenlemeleri olduğunu biliyoruz.Bu düzenlemeleri kısa zamanda tamamlayacaklar.Biz ruhsatlarımızı aldık ,inşaatlarımızı da bu ruhsatlarımıza göre devam ediyoruz.Şu anda farklı bir beklentimiz yok.
Kentsel dönüşüm projeleri için görüşmeleriniz var mı?
Kentsel dönüşüm kanunu tüm Türkiye’yi kentsel dönüşüm alanı haline getirdi.Bu kanun çıkmadan önceden beri takip ediyoruz.Bir yıldır iki bölgede kentsel dönüşüm ile ilgili çalışmalarımız var.Anadolu yakasında Bostancı ve Ümraniye bölgelerinde projeler geliştiriyoruz.Mal sahiplerine teklifler yapıyoruz.Geliştirdiğimiz projeleri sunduk.Projelerin onayı için de kanunun çıkması iyi oldu.Deprem riski taşıyan afet riski taşıyan bütün binalar kentsel dönüşüme giriyor.İnsanlar beklemesin binalarının analizlerini yaptırıp belediyelere teklifler yapsınlar.İdare bizi idare ediyor.Biz taleplerimizi ortaya koymazsak idarenin ,devletin çözüm geliştirmesi zor.Onlar üstüne düşeni yaptılar.Kanunu çıkardılar.Kentsel dönüşümde top vatandaşta ve müteahhitte .Devlet şu anda yapacağını yaptı.Devletten bir şey beklenmez.Şu anda uygulama ortaya konulsun ki çıkacak neticeden devlet bir hukuk oluştursun.Bunun ana temasını koydu.Kanunun içeriğinde hiçbir problem yok.Çoğunluk olarak 2/3 yeterli buna göre kararınızı alın diyor..Siz bu kararı alamazsanız devletin yapacağı bir şey yok..
Yeni projenin isim yarışmasının sonuçları belli oldu ..
Beylikdüzü’nde çok yakın zamanda başlayacağımız yeni projemizde internet sitemizde düzenlediğimiz isim yarışmasını üç isim kazandı.Birinci Lotus Şehir,ikinci Atlas Şehir,üçüncü Altın Şehir oldu.Üçünden birine karar vereceğiz.Lansman tarihini belediyeye ait olan arazimizi teslim aldıktan sonra belirleyeceğiz.
