Emlak vergisi ile ilgili önemli açıklamalar yapan Mazars Denge Vergi Ortağı Mustafa Tan, miras yoluyla edinilen konutlarda vergi muafiyeti olduğunu belirterek, vatandaşların sorularını cevapladı
SORU: 2012’de miras yoluyla edindiğim iki adet evimi 2013’te sattım. Bu satışta beş yıl geçmediği için vergi ödemem gerekiyor mu?
CEVAP: Gelir Vergisi Kanunu’na göre miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançlar vergilendirilmiyor. Bu nedenle iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile gayrimenkulleri miras yoluyla edindiğiniz için vergisel yükümlülüğünüz yok.
Tapuda emlak vergisi geçerli
SORU: İstanbul’da oturduğum evimi satacağım. Ancak belediye tarafından belirlenen emlak vergisine esas değer evin alım-satım değerinden fazla çıkıyor. Bu durumda ceza ödememek için hangi bedeli beyan etmem gerekir?
CEVAP: Gayrimenkul satışlarında iki değer söz konusudur. Bir alım satıma esas değer bir de emlak vergisi değeri. Emlak vergisi değeri esasen tapu harcı matrahı açısından önem taşıyor. Tapudaki alım satım sırasında harç matrahınız emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Eğer alış satış değeriniz emlak vergisi değerinden yüksek ise bu durumda alım satım değeri üzerinden harç ödenmesi gerekir. Sizin olayınızda ise tersi durum. Bu nedenle tapu harcını emlak vergisi değeri üzerinden ödemeniz gerekir. Ancak tapu senedine gerçek satış bedelini de ayrıca yazdırmanızda fayda var. Şayet gayrimenkulünüz 5 yıldan az süre ile elinizde ise gelir vergisi kanunu açısından satış ve alış değeri arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödemeniz de gerekebilir.
Ticari faaliyetse vergiye tabi oluyor
SORU: 2007 yılında satın aldığım altı gayrimenkulden beşini 2013 içinde sattım. Bu satışta beş yıllık süre geçtiği için gelir vergisi ödemeyeceğim doğru mu?
CEVAP: Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre gayrimenkuller, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılır ise doğan kazanç gelir vergisine tabi değildir. Ama Maliye Bakanlığı tarafından yapılan incelemelerle yıl içerisinde birden fazla gayrimenkul satışı yapıldığında ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirme yapılıyor. Bu kapsamda gayrimenkulleriniz, bir seferde bir kişiye satılmış ise değer artış kazancı hükümlerine göre vergilendirme yapılabilir. Ancak aynı yıl içinde farklı tarihte veya aynı tarihte farklı kişilere satılmış ise Maliye Bakanlığı bu faaliyetin ticari olduğu gerekçesi ile mükellefiyet tesis edebilecektir. Mükellefiyet tesisi sonrası alım satım değeri arasındaki fark üzerinden gelir vergisi, geçici vergi ve satış bedeli üzerinden katma değer vergisi beyan ve ödeme zorunluluğunuz bulunuyor.
Araziler için de 5 yıllık süre şartı
SORU: 2000’den 2005’e kadar birbirine bitişik vaziyette olan 5 tarlayı satın aldım. Arazilerin bulunduğu bölgedeki imar değişiklikleri nedeniyle Kasım 2010’da tapuları arsa tapusu olarak değişti. Arazileri 5 yıllık süre dolduğu için vergiye tabi olmadan satabilir miyim?
CEVAP: Esas itibariyle gayrimenkullerin 5 yıl elde tutulduktan sonra satışı halinde gelir vergisi kanununa göre vergi doğmuyor. Ancak arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor. Bu nedenle 5 yıllık süre hesabında arsaları satın aldığınız tarihin değil, cins tashihlerinin yapıldığı Kasım 2010 ayının esas alınması gerekir.
Konutun edinildiği tarihe bakılıyor
SORU: Konut projesinden 2006’da kısmen banka kredisi kısmen nakit olarak satın aldığım gayrimenkulü Mart 2009’da teslim aldım. Bu evi 2014’te satarsam gelir vergisi ödeyecek miyim?
CEVAP: Söz konusu gayrimenkulü, proje aşamasında satış sözleşmesi ile 2006 yılında satın aldığınız için iktisap tarihiniz gayrimenkulün teslim tarihi olan Şubat 2009 ayıdır. Bu nedenle 5 yıllık sürenin bu tarihten sonra hesaplanması gerekir.
Buna göre, Mart 2009’da iktisap ettiğiniz gayrimenkulü beş yıl dolmadan yani Mart 2014’ten önce satmanız halinde, bu satıştan elde ettiğiniz gelir "değer artış kazancı" kapsamında vergiye tabi olacaktır. Kazancınızın hesaplanması sırasında satış bedelinizden endekslenmiş satın alma bedelinizi ve ödenmiş olan konut kredi faiz tutarlarının indirilmesi mümkündür.
