TOKİ’den Koç Grubu’na, müteahhitlerden emlak simsarlarına herkes Beykoz ve köylerinde 2B arazisi kovalıyor. Ancak rayiç bedel karmaşası alıcının da satıcının kafasını karıştırmış durumda. Öyle ki bazı yerlerde 2-3 dönümlük araziye milyon TL’ler isteyen var. Ancak buna karşılık çok uygun fiyatlı araziler de mevcut
Bugünlerde yolu Beykoz civarından geçenler ilginç bir manzarayla karşılaşıyor. Neredeyse her köyde, evlerin yanında lüks ciplerini park etmiş insanlar köylülerle pazarlık yapıyor. Nedeni malum, köylünün elindeki 2B arazilerini uygun fiyata satın alabilmek…
Önce biraz 2B’nin son durumu ile bilgi vermekte fayda var. İstanbul’da orman vasfını kaybetmiş arazilerin satışından 8 milyar TL hasılat hedefleniyor. Bu paranın büyük bir bölümünü doğrudan ya da dolaylı olarak, en fazla 2B arazisi bulunan Beykoz halkı ödeyecek. Çünkü İstanbul’da 2B arazilerinin yarıdan fazlası bu ilçede bulunuyor.
İstanbul 3 No’lu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 15 Kasım 1995 tarih ve 8755 sayılı kararıyla tamamı doğal sit alanı ilan edilen Beykoz’un 2B arazilerinde henüz imar planı yok. Ancak bu konuda belediyenin çalışmaları devam ediyor. Beykoz Belediyesi 2B rakamlarının çıkması sonrası bölge için imar planları hazırlayacağını açıkladı. Beykoz ve köylerinde bugüne kadar 18 bin 506 adet 2B arazisi tespit edilmiş durumda.
PARSELLERİN ÇOĞU KÜÇÜK
Beykoz Belediyesi’nin yaptığı çalışmalara göre en fazla 2B arazisine sahip köyler Çavuşbaşı, Elmalı ve Örnekköy ve Kaynarca.
Akbaba, Dereseki, Anadolu Feneri, Alibahadır, Mahmut Şevket Paşa. Cumhuriyet, Çamlıbahçe, İshaklı, Paşamandıra, Öğümce, Polonezköy ve Riva’da da 2B arazisi var. Ancak bunların çoğu hem az hem de küçük parsellerden oluşuyor.
Beykoz ve köylerinde 12 bin 241 adet bin metrekarenin altında, 3 bin 565 adet bin-2 bin metrekare arasında, bin 169 adet de 2-3 bin metrekare arasında 2B parseli tespit edilmiş. 3 bin metrekare üzerinde ise bin 543 parsel bulunuyor.
BÜYÜK PARSELLER KÖYLERDE
Bu rakamlar 2B arazisi üzerinde oturanların yüzde 66’sının bin metrekarenin altında arsa sahibi olduğunu gösteriyor. 2B arazisindeki küçük parsellerin çoğu, Beykoz’un artık mahallesi haline gelen Akbaba, Dereseki ve Kaynarca gibi yerlerde bulunuyor. 2 bin metrekarenin üzerindeki 2 bin 712 parselin büyük çoğunluğu ise Beykoz’un biraz uzağında kalan köylerde yer alıyor.
ÇİVİ BİLE ÇAKAMAYABİLİRSİNİZ!
Beykoz’daki 2B arazileri, köy alanlarından oluşuyor. 2B arazilerinin çoğunda, gelir düzeyi düşük aileler ikamet ediyor. Yatırımcılar ise kamuoyunda “2B yasası” olarak bilinen “Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Satışı Hakkında Kanun”un Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmesinin ardından yatırım için u bölgelere adeta hücum ediyor.
Ancak yazının girişinde de bahsettiğimiz gibi tamamı doğal sit alanı olan Beykoz’da, bu arazileri satın alanların çoğu sadece tapu sahibi olacak. İmar ölçütlerine göre belki de inşaat yapamayacaklar. Beykoz Belediyesi yetkililerine göre tamamı plansız alan olan 2B araziler, satış sonrasında oluşacak planlarda yüzde 40’ı kesintiye uğrayacak.
BÖLGE HALKI TEPKİLİ
Geçen hafta 2B arazilerinin yoğun olarak bulunduğu Beykoz’un köylerini tek tek dolaştık. Köy muhtarlarıyla, kahvehane ve çay bahçelerinde oturan insanlarla görüştük. Bölge halkı arazilerin rayiç bedelleri henüz açıklanmadığı için tedirgin.
Hak sahiplerinden satış bedelinden mahsup edilmek üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan yerler için 2 bin, dışında kalan yerler için de bin TL başvuru bedeli istenmesi herkesi rahatsız etmiş.
Gelir düzeyi düşük olanların çoğu Mal Müdürlüğü’ne yatırılması gereken başvuru bedelini bile yatırmadığını söylüyor. “Bir parselde aynı aileden 3 hak sahibi var. Adam başı 2 binden 6 bin TL’yi nereden bulalım” diyorlar. Arazinin tamamı için ödeyecekleri para belirlenecek rayiç bedelin yüzde 70’i bile olsa o parayı bulamayacaklarını söylüyorlar.
İşte bu durumdaki 2B sahipleri ellerindeki arazilerin bir kısmını satılığa çıkarmış durumda. Böylece hem gerekli başvuru bedelini yatıracak hem de kalan bedelleri ödeyebilecekler.
MUHTARLAR DUYURU ASMIŞ
Köy ve mahalle muhtarlıklarının kapısına İstanbul Defterdarlığı’nın duyurusu asılmış. Duyuruda 2B taşınmazlarının kullanıcılarına ait listelerin belediye, kaymakamlık, mahalle muhtarı hizmet binalarında ve defterdarlığın web sitesinde (ist-def.gov.tr) ilan edildiği, İstanbul Defterdarlığı ve Mal Müdürlükleri’ne başvuru yapılabileceği yazıyor.
Söz konusu duyuruda, hak sahiplerinden başvuru dilekçesinin yanı sıra 2 bin TL’lik başvuru bedelinin yatırıldığına ilişkin makbuz, kanuni mirasçılardan veraset ilamı belgesinin noter onaylı örneği, akdi haleflerden kanun yürürlüğe girdikten sonra düzenlenmiş hak sahibi veya mirasçılardan alınmış noter tasdikli yazılı muvafakat, tüzel kişiler için de ayrıca gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi isteniyor.
BAŞVURU SAYISI DÜŞÜK
İstanbul Defterdarlığı’na bağlı Beykoz Mal Müdürlüğü’nden edindiğimiz bilgilere göre bölgedeki 2B arazileri için 25 bin hak sahibinin başvurması gerekiyor. Ancak bugüne kadar 9 bin 500 başvuru olmuş. 5 bin başvurunun son bir ay içinde yapıldığına dikkat çeken yetkililer de düşük başvuru sayısını rayiç bedellerindeki belirsizliğe ve bölgede parsellerin ayrılmamasına bağlıyor. Hak sahiplerinin 2012’nin ekim ayı sonuna kadar başvuru süresi bulunuyor. Süre kısaldıkça başvuru sayısında da artış olması bekleniyor.
BEYKOZ’UN KÖYLERİ
Beykoz’un içinden geçip köylere doğru ilerlerken, ormanlık alana yakın varoşlarda kurulu evler göze çarpıyor. Bu derme çatma evlerin çoğu 2B arazileri üzerinde inşa edilmiş. Varoşlardan geçip 1-2 kilometre ilerledikten sonra Beykoz’a en yakın köy olan Akbaba çıkıyor karşımıza. Muhtar yerinde değil ama sorularımızı yardımcısı yanıtlıyor.
Akbaba’daki 2B arazilerinin hemen hepsi köylünün elindeki tapulu arazinin yanında bulunan küçük alanlardan oluşuyor. Arazi sahiplerinin önemli kısmı ise yerlerini satmayı değil imar çıkarsa kendileri ev yapmayı planlıyor. Köydeki hak sahiplerinin hepsi 2 bin TL’sini yatırıp başvurusunu yapmış. Herkes arazinin bedeli ne çıkarsa çıksın ödemeye razı.
ESKİ RUM KÖYÜ DERESEKİ
Akbaba Köyü’nden ayrılıp birkaç kilometre gittikten sonra Dereseki Köyü çıkıyor karşımıza. Muhtarın hizmet binası köyün çıkışında ama o da yerinde değil. Genç bir kız ve erkek ile yaşlıca bir köylüyle hizmet binasının önünde oturup Dereseki’yle ilgili bilgiler aldık.
600 haneli köyde yaklaşık 3 bin kişi yaşıyor. Hayvancılık ve tarımla geçinen köy halkı pek arazisini satma taraftarı değil. Beykoz’un en eski köylerinden Dereseki’de eskiden Rumlar oturuyormuş. Mübadeleden sonra Yunanistan’dan göçenler ve Karadeniz’den gelenler yerleşmiş köye.
Köydeki tapuların önemli bir kısmı Osmanlı’dan kalma. Şimdi halka açık olan Beykoz Korusu bile köy halkından Ahmet Ağa’ya aitmiş. Ama Ahmet Ağa’nın yaşayan torunlarından biri “Beykoz Korusu’na devlet el koydu” diyor.
Yine Osmanlı döneminden kalan çeşmenin suyunun ise çok faydalı olduğunu söylüyorlar. Suyun çıktığı yerdeki padişah tuğrası ise zamanla kaybolmuş. Köy halkı çeşmenin hemen yanındaki “mahzen” denilen yerde padişahın hamamı olduğunu anlatıyor.
Devlet, Dereseki’nin yaklaşık 700-800 metre ötesinde köye ait Karakulak Suyu’nu vakfa devretmiş. Vakıflar da Karakulak Suyu’nu işletmesi için özel bir şirkete kiralamış.
Dereseki’nin dışında bazı 2B arazilerine “satılık” tabelası asılmış. Bir tabelanın yanında durup hak sahiplerinden biriyle sohbet ediyoruz. Evin hemen arkasındaki 2 dönümlük 2B arazisinin birkaç hafta önce 120 bin TL’ye satıldığını anlatıyor.
İstanbul Boğazı’na inşa edilecek üçüncü boğaz köprüsü yolunun Dereseki’ye yakın bir noktadan geçecek olması bölge insanını umutlandırmış, beklentilerini artırmış.
EN FAZLA 2B KAYNARCA’DA
Beykoz’a biraz uzak ama yeşillikler içindeki Kaynarca Köyü’nde çok fazla 2B arazisi bulunuyor. İlk uğrak yerimiz diğer köylerde olduğu gibi muhtarın hizmet binası oluyor. Ama muhtar yerinde değil. Belli ki yoğun bir iş takibindeler. Hemen karşısındaki çay bahçesine yöneliyoruz. Selam verip köyün yaşlılarının masasına oturuyoruz. Masada oturan emekli Hasan Çırak, elinde 2 dönüm kadar 2B arazisi olduğunu söylüyor. Her parsel için 2 bin TL ödediğini anlatan Çırak, “Bir tane daha vardı ama ona ceza ödedik. Ceza ödenen arazi 2A olacakmış. Ceza ödediğimiz için de bize verilecekmiş” diyor.
Köylülerle sohbet ederken, büyük çaplı bir müteahhitlik firmasının Kaynarca’da arazi almak için arayışa başladığını öğrendik. TOKİ’nin (Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) inşaat yapmak için bu müteahhitle anlaştığını duyan köylü ise arazini satmamak için söz birliği etmiş.
250 haneli Kaynarca’nın geçim kaynağı sebze meyve yetiştiriciliği. Köyde sadece 2 hane hayvancılıkla uğraşıyor. Ağırlıklı olarak göçmenler ve Karadenizlilerin yaşadığı Kaynarca’da, belirlenecek rayiç bedeli ödeyebilmek için arazilerin bir kısmı satışa çıkarılmış. Yüzde 95’i 2B arazisi olan köyde, arazinin dönümüne 30-40 bin TL isteniyor. 2B arazisi alanların çoğunun istenen parayı taksitle ödemeyi tercih ettiği söyleniyor.
KOÇ’UN KARLITEPE ARAYIŞI
Yatırımcının en çok ilgi gösterdiği yerlerden biri de Karlıtepe… Bölge sakinlerinden Mehmet Çiftçi, Koç Grubu yöneticilerinin (avukatlar) geçtiğimiz günlerde bölgeye geldiğini söylüyor. Ellerinde zemin etütleri çizilmiş bir proje görmüş. Karlıtepe’de 2 bin 200 metrekarelik arazi için görüşme yapan Koç mensupları, etrafındaki arazileri de almak istemiş. Bu kişiler, Koç Grubu’nun bölgede konut inşa edeceğini söylemiş. Arazi için el sıkışılmış ama henüz kesin anlaşma sağlanmamış.
ANADOLU FENERİ İMARA KAPALI
Kaynarca’dan çıkıp 7-8 km gittikten sonra Anadolu Feneri’ne ulaştık. 350 nüfuslu bir balıkçı köyü olan Anadolu Feneri, askeri bölgede bulunduğu ve sit alanı olduğu için imar sorunu olan bir köy. İmar izni olmadığı için köylünün büyükbaş hayvanları için yaptığı ahır bile yıktırılmış. Ağırlıklı olarak Ahıska Türklerinin yaşadığı Anadolu Feneri’nde köylü tapulu arazine ev bile yapamamaktan şikayetçi. Köy merkezindeki arsaların metrekaresi 100 TL’den satılıyor. Tarla vasfındaki arazilerin dönümü ise 80-90 bin TL.
“İkinci yasak bölge” olarak adlandırılan Kabakoz’daki arazilerin tapusunda ise “satılamaz” şerhi bulunuyor. Balıkçılığın yanı sıra çiftçilik ve büyükbaş hayvancılık da yapılan Anadolu Feneri’nde, 20 dönüm 2B arazisi bulunan bir köylü şöyle yakınıyor: “Hak sahibi olarak 3 parsel yere 6 bin TL ödemem gerekiyor. Biz 7 kardeşiz. 20 dönümlük arazi için hepimizin yatırması gereken başvuru bedeli 42 bin TL tutuyor.”
Köyün içindeki arazilerin hepsi tapulu. Ancak Halalayıkdere Mahallesi’nin yüzde 95’i 2B arazisinden oluşuyor. Arazilerin rayiç bedellerinin belli olmaması köylünün de çekingen davranmasına neden olmuş. “Hem rayiç bedeller belli değil hem de arazinin parselasyon yapılmadı” diyen köylüler, 2 bin TL’lik başvuru bedelini bile yatırmadıklarını anlatıyorlar.
Anadolu Feneri’ndeki köylüler de TOKİ’nin Poyrazköy-Anadolu Feneri-Kaynarca arasında arazi toplayacağını ve köylüden aldığı araziyi müteahhitlere satacağını duymuş. TOKİ’nin arazinin dönümüne 8 bin TL vereceği söyleniyormuş.
TARLALAR BİLE TAPULU
Anadolu Feneri’nden Riva’ya giden yolda son köy olan Alibahadır’ın içindeki arsalar gibi tarla vasfındaki araziler bile tapulu. 150 haneli bir köy alan Alibahadır’da 2B arazisi yok. Köyde İSKİ’nin altyapı çalışmaları devam ediyor. Evlerin doğalgazla ısındığı Alibahadır Köyü’nde halk geçimini sebze meyve yetiştiriciliğiyle sağlıyor.
Alibahadır’ın 2 km ilerisindeki Mahmut Şevket Paşa’daki arazilerin de çoğu tapulu. Bir kısmı ise hala eski Osmanlı tapusuna sahip. Az miktarda da 2B arazisi var. 400 haneli ve 3 bin 800 nüfuslu bu köyün sakinleri de tarımla uğraşarak geçimini sağlıyor. Köydeki tapulu arazilerin dönümü 80-100 bin TL’den satılıyor.
ZERZEVATÇI’DA UÇUK FİYATLAR
Beykoz’un doğusunda ve Alibahadır’ın üst kısmında yer alan Zerzevatçı Köyü’nün yakınından geçen derenin yukarısındaki arazilerin hepsi parsellenmiş. Köyden geçen yolun alt tarafında kalan arazilerin ise tamamı 2B’ye giriyor.
Zerzevatçı’nın durumu da diğer köylerden farklı değil. Hak sahibi köylüler, 2B arazilerini satmak için emlak şirketlerine yetki vermiş. Satışa çıkarılan 2B arazileri için istenen fiyatlar oldukça değişken. 824 metrekarelik 2B arazisi için 200 bin TL isteyen var. 4 bin 283 metrekareye 160 bin, 3 dönüme 1 milyon 150 bin, 5 dönüme ise 1 milyon 100 bin TL fiyat biçildiğine tanık olduk. Tabi tüm bu fiyatlar pazarlıkla çok farklı noktalara gelebiliyor…
EVİYLE BİRLİKTE DÖNÜMÜ 650 BİN TL
Beykoz’da Kaynarca’dan sonra en çok 2B arazisi bulunan köyler Elmalı ve Örnekköy. Birbirine oldukça yakın ve yeşillikler içindeki bu iki köyde de 2B arazileri satışa çıkarılmış. Örnekköy’de bir hak sahibi 3 bin 573 metrekarelik kadastro geçen 2B arazisi için 1 milyon TL istiyor. Bir başka hak sahibi, Örnekköy Tepetarla’da bin 480 metrekarelik 2B arazisi için 235 bin TL fiyat biçmiş. Sit alanındaki Örnekköy’de bin 225 metrekarelik 2B arazisi içinse üzerindeki 3 katlı evle birlikte 650 bin TL isteniyor.
Beykoz’un Elmalı Köyü’nde hak sahipleri 2 bin 100 metrekarelik 2B vasfında bir çiftlik arazisi için 850 bin, bin metrekarelik 2B vasıflı arazisi içinde inşa edilmiş üç katı bir ev için de 650 bin TL istiyor. Elmalı’da 2 dönümlük 2B arazisini 270 bin TL’ye satmak isteyen hak sahibi de var.
RAYİÇ ÇALIŞMALARI SÜRÜYOR
Beykoz’da en çok tartışma konusu olan rayiç bedellerinin belirlenmesi için de çalışmalar yapılıyor. İlgililerin üzerinde çalıştığı fiyatlandırma listesindeki en yüksek rayiç bedel, 1.000 TL ile Çavuşbaşı ve Çengeldere'de gözüküyor. Beykoz’un köy ve mahallelerine yönelik ayrı ayrı yapılan fiyatlandırmada, en düşük bedel ve en yüksek bedeller belirlenirken, mahalle veya köy içinde satılacak yerler, en düşük fiyatın altında olamayacağı gibi en yüksek fiyatın üzerine de çıkamayacak. Fiyatlandırmalar, arazinin konumuna göre, en düşük ve en yüksek bedel aralığında belirlenecek. Hak sahipleri en düşük ve en yüksek bedel arasında belirlenecek fiyatın yüzde 50’sini ödeyecek.
Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecek. Peşin satışlarda, yüzde 20 indirim uygulanacak. Bedel idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde ödenecek. Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyecek ve dava açılamayacak. Taksitle satışlarda, satış bedelinin yüzde 10’u, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde, kalanı ise en fazla 5 yılda 10 eşit taksitte faizsiz ödenecek. Satış bedelini ödemeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşecek.
Zeki SAFİ / Paşa Emlak
“Bu fiyatlarla 2B göç ettirir”
Mahmut Şevket Paşa Köyü’nde 20 yıldır emlakçılık yapıyorum. Köydeki arazilerin bir kısmı yeni, bir kısmı ise eski Osmanlı tapusuna sahip. 2B arazimiz diğer köylere göre daha az. Köyde imar olmadığı için arsa bulmak zor. 2B arazileri Elmalı, Örnekköy, Çavuşbaşı ve Kaynarca’da daha fazla. Ama köylerin çoğunda 2B arazisi sahiplerinin yüzde 80’inin bu yerleri alacak parası yok. Onlar da bu yasa çıktıktan sonra mağdur olacaklarını biliyor zaten. Arazisine 200-300 bin TL isteyen çok ama alan yok. 2B arazilerinin metrekare rayiç bedeli için 120-280 TL arası rakamlar telaffuz ediliyor. Bu rakamlar gerçekse 2B yasası bütün köylüleri göç ettirir.
Ömer AYDOĞAN / Elmalı Köyü Muhtarı
“Belirsizlik insanları tedirgin ediyor”
Beykoz’da hiçbir resmi kurum bugüne kadar bu konuda çalışma yapmadı. Beykoz Belediyesi’nin de herhangi bir çalışması yok. Bölge sit alanı ve henüz parselizasyon yapılmadı. Bir internet haber sitesinde rayiç bedeller listesi yayınlandı. Şimdi herkes elinde bu listeyle dolaşıyor. Hiçbir resmi kurum da yayınlanan bu listeyi yalanlamadı. Arazilerin rayiç bedellerini Milli Emlak belirleyecek. Elmalı Köyü için listede metrekare fiyatı 105 ile 300 TL gibi bir rakam yazılmış. Yani 1 dönüm arsa 205 bin ile 300 bin TL arasında. Ancak köyümüzde bugüne kadar hiç kimse bu fiyata arazi satmadı. Kimsenin bu rakamları ödeme gücü de yok zaten. Bölgeyle ilgili çok fazla belirsizlik var. O yüzden de insanlar tedirgin. Bazıları “Nasıl olsa bu rakamları ödeyemem” diye arazisini satışa çıkarıyor. Satan da var satamayan da. İnsanlar ilerde mağdur olmamak için arazilerini satmak istiyor.
Cavit GÜL / Beykoz Muhtarlar Derneği Başkanı
“2B yasası çok kişiyi mağdur edecek”
Beykoz’da hak sahiplerinin bir kısmı arazilerini satışa çıkarmış olabilir. Ama çoğu da satın almak istiyor. Ama telaffuz edilen rayiç bedeller çok yüksek. Bölgede yaşayan insanların alım güçleri ise çok düşük. Hak sahiplerinin birçoğu parası olmadığı için Mal Müdürlüğü’ne başvuruda bile bulunamadı. Bazı hak sahipleri de para bulmak için arazilerinin bir kısmını satışa çıkardı. Ama bu işten çok kişi mağdur olacak gibi gözüküyor.
Beykoz’un köy ve mahalleleri için biçilen değerler (m2/TL)
Mahalle/Köy Emlak değeri en az Emlak değeri en fazla Rayiç bedeli en az Rayiç bedeli en fazla
Çamlıbahçe 32 75 80 260
Çubuklu 40 60 100 700
Çiğdem 25 45 100 700
Gümüşsuyu 35 75 200 550
İncirköy 25 50 200 750
Ortaçeşme 28 150 82 220
Soğuksu 35 50 400 500
Tokatköy 24 35 70 260
Yenimahalle 27 60 200 550
Baklacı 9 15 100 750
Yavuzselim 10 14 100 700
Fatih 9 15 100 750
Çiftlik 9 15 100 750
Çengeldere 9 15 100 1.000
Anadolu Feneri 15 25 50 150
Alibahadır 15 30 100 280
Bozhane 11 30 75 200
Riva 15 75 100 300
Cumhuriyet 15 60 100 280
Dereseki 20 50 120 280
Elmalı 26 34 100 350
Göllü 15 30 75 200
İshaklı 10 30 75 200
Kaynarca 15 30 50 200
Mahmut Şevket Paşa 30 35 120 280
Öğümce 11 30 50 150
Paşamandıra 15 30 75 200
Zerzavatçı 15 30 75 140
Görele Köyü 20 75 120 500
Örnekköy 30 40 105 280
Polonezköy 30 60 150 400
Not: Beykoz ve köyleri için resmi olarak açıklanmış herhangi bir rayiç bedeli listesi yok. Bu liste sadece bilgi amaçlıdır.
Bülent Ekimci / Para
